Esistono diversi modi per risparmiare sull’acquisto di una casa tra cui la nuda proprietà. Vediamo prima di tutto che cosa si intende con questo termine:
Diventare nudi proprietari di un bene immobile vuole dire in poche parole comprarlo senza però poter utilizzarlo, in quanto sarà il vecchio proprietario, divenuto usufruttuario, a poter godere del bene da noi acquistato (art.li 981-984 c.c.).
Occorre adesso individuare quale tipologia di venditore si accosta ad una vendita del genere.
Solitamente si tratta di persone anziane che per trovare sostentamento economico senza perdere la propria abitazione vita natural durante, vendono la nuda proprietà mantenendo l’usufrutto, mentre per quanto riguarda il potenziale acquirente sarà nella quasi totalità dei casi una persona che acquista per un figlio che magari sta ancora terminando gli studi e che quindi non avrà una sua autonomia prima di cinque/dieci anni, o più semplicemente un investitore che vuole cogliere l’opportunità di vedere aumentato il suo capitale.
Spiegata in questi termini la compravendita della nuda proprietà può sembrare una prassi banale ma in realtà può nascondere molte insidie che vedremo di seguito.
Quindi il consiglio è quello di affidarsi ad un professionista del settore immobiliare regolarmente iscritto al Ruolo Agenti di Affari in Mediazione.
Occorre adesso individuare quale tipologia di venditore si accosta ad una vendita del genere.
Solitamente si tratta di persone anziane che per trovare sostentamento economico senza perdere la propria abitazione vita natural durante, vendono la nuda proprietà mantenendo l’usufrutto, mentre per quanto riguarda il potenziale acquirente sarà nella quasi totalità dei casi una persona che acquista per un figlio che magari sta ancora terminando gli studi e che quindi non avrà una sua autonomia prima di cinque/dieci anni, o più semplicemente un investitore che vuole cogliere l’opportunità di vedere aumentato il suo capitale.
Detto questo vediamo quali sono gli obblighi del nudo proprietario e quelli dell’usufruttuario
Per il primo gli obblighi sono due e cioè quello di pagare tutte quelle spese che riguardano la manutenzione straordinaria e farsi carico di tutte quelle spese a carattere non annuale come per esempio eventuali migliorie dello stabile.
Per il secondo tutti gli obblighi sono strettamente legati all’obbligo principale che è quello di restituire il bene all’estinzione dell’usufrutto, e a questo scopo l’usufruttuario deve:
2) Farsi carico delle spese di manutenzione ordinaria.
4) Pagare l’irpef.
5) Pagare l’ici (se dovuta) e corrispondere un tasso legale al proprietario stabilito dalla legge per l’anno di riferimento sulle spese sostenute dallo stesso per manutenzioni strarordinarie.
Torniamo adesso al calcolo del valore della nuda proprietà del bene.
Tale valore è dato dalla sottrazione del valore commerciale del bene meno il valore dell’usofrutto che varia a seconda dell’età dell’usufruttuario stesso, vediamo come facendo un esempio: stando alla tabella in alto a destra, aggiornata al 2010, se il venditore per esempio ha 70 anni il valore dell’usufrutto sarà pari al 40% del valore totale che per un immobile di 200.000 euro corrisponderà a euro 80.000; quindi il valore della nuda proprietà sarà 200.000 meno 80.0000 uguale 120.000 euro.
Nota bene, poichè è nei diritti dell’usufruttuario locare l’usufrutto sarebbe ideale all’atto della compravendita accordarsi con il venditore per avere un diritto di prelazione nel caso in cui decidesse di affittare l’usufrutto, altrimenti all’avvenuta estinsione dello stesso potreste trovarvi con un inquilino con tanto di regolare contratto in essere.
